Phân khúc nhà ở
Phân khúc nhà ở là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường BĐS, với nhu cầu cao và ổn định. Theo báo cáo của DXS – FERI, trong quý 1 năm 2023, nguồn cung nhà ở trên toàn quốc giảm 40% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do sự chậm trễ trong việc cấp phép và triển khai các dự án mới. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ nhà ở vẫn duy trì ở mức cao, đạt khoảng 50%, cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ…
Giá bán nhà ở trong quý 1 năm 2023 có xu hướng tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước, tăng trung bình khoảng 5%. Nguyên nhân là do nguồn cung thiếu hụt, chi phí xây dựng tăng do giá nguyên liệu và nhân công tăng, và doanh nghiệp BĐS tăng giá để bù đắp cho chi phí vay vốn cao. Tuy nhiên, giá bán nhà ở vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, do sự chênh lệch giữa người bán và người mua. Người bán muốn bán cao để thu hồi vốn và lợi nhuận, trong khi người mua muốn mua rẻ để tiết kiệm chi phí và đầu tư sinh lời.
Dự báo cho nửa cuối năm 2023, phân khúc nhà ở sẽ có sự phục hồi mạnh mẽ khi các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS được triển khai hiệu quả. Nguồn cung nhà ở sẽ tăng lên khi các dự án đã được cấp phép được triển khai và hoàn thành. Nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục cao do yếu tố dân số, đô thị hóa, thu nhập và niềm tin của người tiêu dùng. Giá bán nhà ở sẽ có xu hướng điều chỉnh theo cung cầu thị trường, và phù hợp với khả năng thanh toán của người mua. Tỷ lệ hấp thụ nhà ở sẽ duy trì ở mức cao, đạt từ 60-70%.
Phân khúc bất động sản công nghiệp
Phân khúc bất động sản công nghiệp là phân khúc có tiềm năng phát triển cao trong thị trường BĐS, do Việt Nam là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực sản xuất và xuất khẩu. Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý 1 năm 2023, tổng diện tích đất công nghiệp trên toàn quốc đạt khoảng 80.000 ha, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Tỉ lệ lấp đầy đất công nghiệp đạt khoảng 75%, tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê đất công nghiệp trung bình đạt khoảng 100 USD/m2/năm, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước.
Nguyên nhân là do nhu cầu thuê đất công nghiệp của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn cao, do Việt Nam có nhiều lợi thế như chi phí nhân công thấp, chính sách thuế ưu đãi, hạ tầng giao thông phát triển, thị trường tiêu thụ lớn, và khả năng kiểm soát dịch bệnh tốt. Các ngành công nghiệp có nhu cầu thuê đất công nghiệp cao nhất là điện tử, dệt may, giày da, ô tô và linh kiện. Các khu vực có tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp cao nhất là Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Đồng Nai và Bình Dương.
Dự báo cho nửa cuối năm 2023, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục mở rộng hoạt động sản xuất và xuất khẩu tại Việt Nam. Nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng lên khi các dự án mới được triển khai và hoàn thành. Nhu cầu thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục cao do yếu tố hội nhập kinh tế, chuyển dịch chuỗi cung ứng và đa dạng hóa rủi ro. Giá thuê đất công nghiệp sẽ có xu hướng tăng theo cung cầu thị trường, và phù hợp với giá trị gia tăng của BĐS. Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp sẽ duy trì ở mức cao, đạt từ 80-90%.
Phân khúc bất động sản du lịch
Phân khúc bất động sản du lịch là phân khúc có tiềm năng phát triển cao trong thị trường BĐS, do Việt Nam có nhiều điểm du lịch hấp dẫn và đa dạng. Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong quý 1 năm 2023, nguồn cung BĐS du lịch trên toàn quốc đạt khoảng 30.000 căn, giảm 20% so với cùng kỳ năm trước. Tỉ lệ hấp thụ BĐS du lịch đạt khoảng 40%, giảm 10% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán BĐS du lịch trung bình đạt khoảng 2.000 USD/m2, giảm 5% so với cùng kỳ năm trước.
Nguyên nhân là do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19, khiến cho ngành du lịch gặp khó khăn và suy thoái. Nhu cầu mua BĐS du lịch của người dân và các nhà đầu tư giảm sút do thu nhập giảm, chi tiêu tiết kiệm và chờ đợi thị trường chờ đợi thị trường ổn định. Nguồn cung BĐS du lịch giảm do các doanh nghiệp BĐS dừng hoặc chậm triển khai các dự án mới. Giá bán BĐS du lịch giảm do sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp BĐS và do người bán muốn thanh khoản nhanh.
Dự báo cho nửa cuối năm 2023, phân khúc BĐS du lịch sẽ có sự phục hồi khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát và các biện pháp mở cửa du lịch được triển khai. Nguồn cung BĐS du lịch sẽ tăng lên khi các dự án mới được khởi công và hoàn thành. Nhu cầu mua BĐS du lịch sẽ tăng trở lại do yếu tố nghỉ dưỡng, đầu tư sinh lời và đa dạng hóa rủi ro. Giá bán BĐS du lịch sẽ có xu hướng tăng theo cung cầu thị trường, và phù hợp với giá trị gia tăng của BĐS. Tỷ lệ hấp thụ BĐS du lịch sẽ tăng lên, đạt từ 50-60%.
Ngoài ra, phân khúc BĐS du lịch còn được hưởng lợi từ Nghị định số 10 ngày 3/4/2023 hướng dẫn Luật đất đai, bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Đây là một bước tiến quan trọng để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài và trong nước vào phân khúc này, đồng thời góp phần phát triển du lịch bền vững và mang lại thu nhập cho người dân địa phương.
Thị trường BĐS là một thị trường có tính chu kỳ cao, luôn biến động theo những yếu tố kinh tế – chính trị – xã hội trong và ngoài nước. Trong năm 2023, thị trường BĐS đã trải qua những khó khăn và thách thức do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19, khủng hoảng tài chính toàn cầu, lạm phát cao, lãi suất tăng, nguồn cung thiếu hụt, pháp lý vướng mắc và niềm tin của người tiêu dùng giảm sút. Tuy nhiên, nhờ vào những biện pháp kịp thời và hiệu quả của Chính phủ, thị trường BĐS có thể kỳ vọng sẽ phục hồi rõ nét từ cuối năm nay trở đi.
Các phân khúc nhà ở, BĐS công nghiệp và BĐS du lịch sẽ có sự phát triển mạnh mẽ khi nguồn cung, nhu cầu, giá bán và tỷ lệ hấp thụ đều tăng lên. Để thị trường BĐS có thể phục hồi mạnh mẽ và bền vững, cần có sự phối hợp giữa các bên liên quan: Chính phủ, các cơ quan quản lý, các doanh nghiệp BĐS, các tổ chức tài chính và người tiêu dùng.
Cần có sự minh bạch và công khai trong thông tin thị trường, cũng như trong việc giải quyết các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến BĐS. Cần có sự kiểm soát chặt chẽ về chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường. Cần có sự đổi mới và sáng tạo trong thiết kế, quản lý và khai thác BĐS. Và quan trọng nhất, cần có sự tôn trọng và bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, người thuê nhà và người sử dụng BĐS.